房屋也要“養(yǎng)老”？連日來(lái)中國(guó)正規(guī)股票app，關(guān)于房屋養(yǎng)老金的話(huà)題持續(xù)沖上熱搜，引起社會(huì)關(guān)注。
8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官宣，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海、北京、廣州、深圳等22個(gè)城市目前正在開(kāi)展試點(diǎn)。
房屋“養(yǎng)老”具體怎么做、錢(qián)從哪里來(lái)？房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎？房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢(qián)嗎，是否會(huì)增加老百姓負(fù)擔(dān)？
一
房屋養(yǎng)老金制度是什么，為何要推行試點(diǎn)？
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類(lèi)費(fèi)用，就可以稱(chēng)作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。
尹飛表示，通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)。其中，個(gè)人賬戶(hù)即現(xiàn)行的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金；建立公共賬戶(hù)是目前這項(xiàng)制度要解決的重點(diǎn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進(jìn)入城市更新時(shí)期后，努力解決群眾急難愁盼問(wèn)題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長(zhǎng)遠(yuǎn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在部分城市開(kāi)展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)，目前各有關(guān)城市正在積極探索。
當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展已從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)入存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。從客觀規(guī)律看，房子和人一樣，會(huì)“變老”，會(huì)“生病”，為了房子的安全，就需要和人一樣進(jìn)行體檢，查找問(wèn)題，消除隱患。
二
房屋養(yǎng)老金由誰(shuí)買(mǎi)單，會(huì)不會(huì)增加居民負(fù)擔(dān)？
針對(duì)房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)是把公共賬戶(hù)建立起來(lái)，公共賬戶(hù)資金來(lái)源也成為各界關(guān)注的重點(diǎn)?！澳壳?，研究建立的房屋養(yǎng)老金，大概率不需要老百姓直接出錢(qián)?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專(zhuān)家楊暢表示，如果公共賬戶(hù)要針對(duì)解決公共部位的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門(mén)來(lái)籌集。相應(yīng)在管理模式上，公共賬戶(hù)要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶(hù)進(jìn)行明確區(qū)分。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛也談到，此次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)的款項(xiàng)來(lái)自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
房屋養(yǎng)老金的組成和資金來(lái)源是什么？新華社記者26日就此采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人，解答百姓關(guān)心問(wèn)題。
該負(fù)責(zé)人說(shuō)，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)兩部分組成。個(gè)人賬戶(hù)就是業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。該負(fù)責(zé)人說(shuō)，公共賬戶(hù)按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。
三
房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎，用在哪些方面？
當(dāng)下，一些人將房屋養(yǎng)老金解讀為變相的房產(chǎn)稅，引發(fā)老百姓對(duì)“錢(qián)袋子”的擔(dān)憂(yōu)。市場(chǎng)上甚至還有“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅來(lái)了”“建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度是換個(gè)說(shuō)法的房產(chǎn)稅”“無(wú)免征額、見(jiàn)房就收”等說(shuō)法。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，目前一些“房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅”的說(shuō)法是誤導(dǎo)的，也是錯(cuò)誤的，更是不負(fù)責(zé)任的。房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)組成。其中個(gè)人的賬戶(hù)通過(guò)繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立起來(lái)，而公共賬戶(hù)是后續(xù)會(huì)加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個(gè)人出資。
中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)也表示，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動(dòng)產(chǎn)而需要上繳國(guó)家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來(lái)維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶(hù)。二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人說(shuō)，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)資金共同保障房屋全生命周期的安全。個(gè)人賬戶(hù)資金按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。公共賬戶(hù)資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。
四
已有專(zhuān)項(xiàng)維修基金，為何還要房屋養(yǎng)老金？
我國(guó)關(guān)于住宅的維修、更新、改造，實(shí)際上已有一項(xiàng)固有“資金池”——住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。據(jù)住建部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購(gòu)房時(shí)便已繳納，從2004年開(kāi)始，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。
那么，已經(jīng)有了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，為什么還要房屋養(yǎng)老金？中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，由于我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般來(lái)源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。
現(xiàn)行的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現(xiàn)有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不能滿(mǎn)足房屋“應(yīng)修盡修”問(wèn)題，而且這些改造多集中于基礎(chǔ)設(shè)施的更新，對(duì)房屋本體的維修和養(yǎng)護(hù)關(guān)注不足，也難以解決存量時(shí)代大規(guī)模的城市更新和老舊小區(qū)改造問(wèn)題，尤其是現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解決老舊小區(qū)改造資金問(wèn)題，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，進(jìn)一步推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
五
何謂“三者合一”的房屋養(yǎng)老金制度，如何全面落地？
住建部指出，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。意味著此次推出的“房屋養(yǎng)老金”制度是“三位一體”的。
也意味著，房屋養(yǎng)老金制度應(yīng)“多支柱”構(gòu)成。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步解釋?zhuān)骸暗谝恢е褪枪簿S修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶(hù)?！睉?yīng)歸未歸“或未足額歸集，要查漏補(bǔ)缺、追溯補(bǔ)齊。第二支柱類(lèi)似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進(jìn)入公共賬戶(hù)。第三支柱，就應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充?！?/p>
房屋養(yǎng)老金制度的落地，則是從試點(diǎn)到全國(guó)。目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在22個(gè)城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，這些城市包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。
上海作為中國(guó)第一個(gè)邁入存量房時(shí)代的城市，探索落地三項(xiàng)制度的必要性不言而喻。在近日舉行的上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上，上海市市長(zhǎng)龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。上述會(huì)議明確，上海考慮分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年全市推開(kāi)。
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