“金九銀十”素來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售旺季券商配資，期間，房企做足營(yíng)銷(xiāo)工作，積極推盤(pán)促銷(xiāo)，通過(guò)優(yōu)惠政策和活動(dòng)吸引購(gòu)房者。每年9、10這兩個(gè)月，房企的供應(yīng)量和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)通常也會(huì)明顯優(yōu)于其他月份。
然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盤(pán)積極性卻一般。究其原因，與市場(chǎng)上銷(xiāo)售下行態(tài)勢(shì)未改，新房庫(kù)存較高，去化周期拉長(zhǎng)，土地成交規(guī)模收縮，房企資金存壓等一系列因素有關(guān)。
推盤(pán)積極性不足
近日，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積703萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對(duì)量顯著不及二季度月均水平，與一季度月均699萬(wàn)平方米基本持平。
分城市來(lái)看，僅一線城市供應(yīng)量將環(huán)比增長(zhǎng)10%，三四線同環(huán)比近乎腰斬。
一線城市中，北京、廣州兩個(gè)城市集中放量，新房供應(yīng)量環(huán)比分別增長(zhǎng)28%、33%，上海、深圳新房供應(yīng)量的同環(huán)比均處于下降態(tài)勢(shì)，其中，深圳降幅較大，環(huán)比下降22%，同比下降70%，供應(yīng)量或?qū)⒉蛔?000套。
二線城市供應(yīng)量環(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續(xù)加劇。其中，西安、長(zhǎng)沙單月供應(yīng)量較大，超過(guò)50萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%和79%。寧波、重慶、廈門(mén)三個(gè)城市的供應(yīng)量雖然不及50萬(wàn)平方米，但環(huán)比增幅較大，分別為660%，79%，32%。剩下的二線城市供應(yīng)量基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，即便是前期熱度較高的成都、杭州，9月的新房供應(yīng)量也出現(xiàn)環(huán)比下降，房企推盤(pán)積極性并不高漲。
相比于一、二線城市，三、四線城市新房供應(yīng)量則顯著回落，同、環(huán)比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心稱(chēng)，因低迷行情影響，三、四線城市基本都處于去庫(kù)存階段。
明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，淡旺季分明，年后有“三月小陽(yáng)春”，延續(xù)到“五月黃金周”；六月至八月市場(chǎng)逐漸回歸平淡，九月又重回高峰，“金九銀十”由此而來(lái)。之所以有旺季，一方面與旺季期間房企集中推盤(pán)帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)有關(guān)，另一方面，在這些旺季，前面幾個(gè)月淡市的需求積累爆發(fā)。而這幾年疲軟的市場(chǎng)需求，將所有的波峰波谷熨平，“金九銀十”成色不再。今年八月份以來(lái)，新政的效果逐漸減弱，樓市的熱度重新回落，房企對(duì)九月的成交沒(méi)抱太大期待。
去化壓力是主因
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，但今年房企的推盤(pán)積極性不如以往，主要還是受目前市場(chǎng)下行壓力影響。“新房銷(xiāo)售量下降態(tài)勢(shì)未改，同時(shí)土地成交規(guī)模持續(xù)收縮，從而導(dǎo)致新房供應(yīng)規(guī)模也保持在低位，加之房企目前的資金壓力，導(dǎo)致房企在推盤(pán)方面更加謹(jǐn)慎。”
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“金九”開(kāi)發(fā)商推盤(pán)供應(yīng)積極性不高，背后的主要原因在于開(kāi)發(fā)商手里的庫(kù)存待售房源比較多，另外，開(kāi)發(fā)商新盤(pán)去化率整體也比較低，去化周期比較長(zhǎng)。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上大概有一半的新房是2024年之前就上市的庫(kù)存。“這樣的情況下，如果開(kāi)發(fā)商仍然推新盤(pán)，銷(xiāo)售不暢的情況下，只會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期更差，而且還會(huì)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商資金回款的周期。開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的首要目標(biāo)是先把手里的房子賣(mài)掉。”李宇嘉說(shuō)。
李宇嘉也表示，在其調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的節(jié)奏也發(fā)生了變化：“以前是以樓棟為單位推出房源，現(xiàn)在有的樓盤(pán)則開(kāi)始以樓層為單位，步子邁得比較小，這與9月房企推盤(pán)積極性不足的邏輯一致，背后的原因都是市場(chǎng)上庫(kù)存較高，開(kāi)發(fā)商去化困難。”
新房市場(chǎng)整體去化速度放緩，去化周期拉長(zhǎng)，已是事實(shí)。9月上旬，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)深圳中原的二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)高峰論壇上，中原地產(chǎn)大陸區(qū)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任壯表示，在2016、2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市新房住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首周的去化率平均在70%左右，此后逐漸下降。今年“517政策”后，全國(guó)首付比例整體下調(diào)，市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)，周度平均去化率升至33%。隨著“517”新政效應(yīng)減弱，8月，該數(shù)值已回落至29%。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中指研究院測(cè)算結(jié)果顯示，截至2024年7月，全國(guó)住宅“已開(kāi)工未售庫(kù)存”為25.2億平方米，其中“竣工未售庫(kù)存”為3.8億平方米。盡管庫(kù)存量有所下降，但從出清周期來(lái)看，目前“已開(kāi)工未售庫(kù)存”的出清周期約為3.4年，且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，去化壓力較大。
中指研究院認(rèn)為，盡管當(dāng)前的庫(kù)存規(guī)模有所下降，但是與2016～2017年市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)?；芈洳煌氖?，2016～2017年的情況是“市場(chǎng)銷(xiāo)售提升、庫(kù)存水平下降，去化周期縮短，市場(chǎng)庫(kù)存壓力緩解”，而目前“雖然市場(chǎng)庫(kù)存水平下降，但銷(xiāo)售持續(xù)低迷，去化周期仍呈延長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)庫(kù)存壓力攀升”。
今年5月以來(lái)，“去庫(kù)存”已成為房地產(chǎn)的重要施策方向，多個(gè)城市相繼發(fā)布了收儲(chǔ)房源征集公告，但受收購(gòu)價(jià)格、資金成本、房源錯(cuò)配等因素影響，國(guó)企收儲(chǔ)“去庫(kù)存”模式整體仍處于探索階段。
中指研究院認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍面臨調(diào)整壓力，市場(chǎng)仍處于筑底階段，“去庫(kù)存”政策若在未來(lái)幾個(gè)月加快落地節(jié)奏，將對(duì)房企現(xiàn)金流改善及居民預(yù)期將產(chǎn)生積極影響。住房端，國(guó)企收儲(chǔ)是最直接的去庫(kù)存手段，但政策細(xì)節(jié)仍有待優(yōu)化，落地節(jié)奏有待加快。土地端，盤(pán)活存量土地、優(yōu)化土地供應(yīng)是主要政策方向，其中退地置換或成為改善土地庫(kù)存結(jié)構(gòu)的一種有效方式。
劉水表示，市場(chǎng)需求端，一線城市限購(gòu)政策存在較大優(yōu)化空間，同時(shí)繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個(gè)稅幅度等或成為需求側(cè)政策優(yōu)化方向，從而進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本。整體來(lái)看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來(lái)臨，房企仍需充分把握這一時(shí)機(jī)，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)以達(dá)到快速去化的目的。
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