當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)，有兩個出現(xiàn)頻率極高的關(guān)鍵詞炒股杠桿配資，一個是「去庫存」，一個是「好房子」。
分別對應(yīng)行業(yè)當(dāng)前面臨的宏觀問題和微觀問題。
宏觀來看，市場要回暖，想盡辦法「去庫存」是絕對的核心。從上到下的救市政策已經(jīng)鋪天蓋地了。
但是微觀來看，企業(yè)要生存，要在市場競爭中率先突圍，光有政策還不行，產(chǎn)品力才是核心，也就是住建部號召強調(diào)的「好房子」。
因此，從去年下半年開始，不少頭部房企都開始在“卷”「好房子」了。
一些房企打破了行業(yè)設(shè)計瓶頸，做出了革命性的產(chǎn)品創(chuàng)新。行業(yè)也逐漸開始走出“產(chǎn)品同質(zhì)化”的陷阱，進(jìn)入了一個產(chǎn)品維度的新時期。
“創(chuàng)新潮”出現(xiàn)房企產(chǎn)品體系快速更新
到底什么是“好房子”，國家其實是給了明確方向的。
3月份，住建部長倪虹說，
“不同的面積、不同的價位都有不同的好房子，將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計好的戶型，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便?！?/p>
關(guān)鍵詞，就是四個：綠色、低碳、智能、安全。
最好，能多行業(yè)跨界協(xié)同。
在住建部的提倡下，頭部房企，尤其是國央企，響應(yīng)“好房子”的行動非常踴躍。紛紛圍繞“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，對自家產(chǎn)品體系進(jìn)行了一輪重新梳理和迭代升級，推出了全新的好房子戰(zhàn)略。戳此了解，VR沉浸式看房
一、體系化升級，刷新高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
例如，綠城去年就在國家“綠色、低碳、智能、安全”的指導(dǎo)方向下，提出了綠城“好房子”的6大要素——“高顏值、極賢惠、最聰明，房低碳、全周期、人健康”。
在今年又以這6大要素為基準(zhǔn)，編制了《綠城好房子標(biāo)準(zhǔn)》。并且在6月底，通過專家組嚴(yán)格評審，成為行業(yè)首個企業(yè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。
華潤置地則在去年年底，發(fā)布了「高品質(zhì)九觀」產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)，通過制定品質(zhì)管控標(biāo)準(zhǔn)、建立質(zhì)量巡查機制、將品控納入各級管理考核指標(biāo)等一系列做法，強化全過程品質(zhì)提升，為客戶提供高品質(zhì)的好產(chǎn)品。
華潤置地從人本觀、自然觀、城市觀、美學(xué)觀、性能觀、適配觀、工藝觀、智慧觀、服務(wù)觀九個維度重新定義“好房子”。
華發(fā)則在2024年4月，發(fā)布了“新一代好房子華發(fā)科技+產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，形成「四化十五優(yōu)」的好房子標(biāo)準(zhǔn)。
所謂“四化十五優(yōu)”，“四化”就是以數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化，基本上和住建部的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)高度對應(yīng)。
“十五優(yōu)”則是數(shù)字智慧社區(qū)、智能家居、超高實得率、綠色低碳、科技精工建筑、智慧綠色園林等，重點在戶型設(shè)計、智能系統(tǒng)等數(shù)十個細(xì)分科技領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新突破。
保利發(fā)展的產(chǎn)品體系，甚至直接跳到了以追求人文精神為內(nèi)核的產(chǎn)品力底盤，提出了「人文社區(qū)」產(chǎn)品理念。
將保利的「天、悅、和」三大產(chǎn)品系，融入到了「人文社區(qū)」的框架內(nèi)，致力于讓產(chǎn)品和服務(wù)一體化，將人文服務(wù)注入到社區(qū)生活，讓客戶對“好房子”的體驗更加立體和豐滿。戳此了解，VR沉浸式看房
二、積極跨界創(chuàng)新，實現(xiàn)科技突圍。
再多行業(yè)跨界協(xié)同方面，房企的響應(yīng)也相當(dāng)積極。
例如，華發(fā)就在智慧化方面，進(jìn)行了大量的跨界協(xié)同。讓物理空間成為搭載智慧化服務(wù)軟件的平臺。
華發(fā)和華為深度合作，聯(lián)合研發(fā)的新一代“全屋智能家居系統(tǒng)”，可以用一個家庭中控平臺，搭載可擴展的鴻蒙生態(tài)系統(tǒng)，實現(xiàn)玄關(guān)、客餐廳、臥室、廚房等11個功能空間的102個智能設(shè)備的聯(lián)動，覆蓋回家、離家、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、烹飪、睡眠、起床等36個智慧生活場景。
而且，這套全屋智能家居體系，是采用的開放式設(shè)計，能輕松接入各類品牌智能設(shè)備，而不是提供給業(yè)主一個封閉的系統(tǒng)。
這樣就能高度適應(yīng)各個家庭的實際應(yīng)用場景和品牌偏好，打造一個能夠自適應(yīng)的智慧社區(qū)。也解決了一直以來，各種智能設(shè)備之間不兼容的問題。
除了戶內(nèi)的智慧化，整個社區(qū)也能夠搭載數(shù)字社區(qū)服務(wù)平臺、管控平臺、物管公司平臺，真正實現(xiàn)全域的智慧化。
越秀在部分項目，也同樣引進(jìn)了華為的全屋智能解決方案，在交付空間盒子的同時，打造全套的軟件系統(tǒng)。
同時，越秀還和網(wǎng)易蝸牛讀書進(jìn)行了跨界合作，在項目中落地“蝸牛空中圖書館”，聯(lián)合打造智慧社區(qū)生態(tài)。
通過WIFI/AP、GPS科技手段，只要在“蝸牛空中圖書館”覆蓋空間內(nèi)，打開網(wǎng)易蝸牛讀書app，即可免費閱讀APP上海量的書籍。讓社區(qū)不僅僅是一個物理居住空間，還是一個云上圖書館。
三、綠色健康，重回主流視野。
其實，在好幾年前，地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)掀起過一陣「綠色建筑」的小風(fēng)潮，一些中型房企憑借綠建優(yōu)勢，也收獲了很不錯的知名度和業(yè)績。
但是隨著行業(yè)進(jìn)入下行通道，“保交房”成了重點，成本更高的綠色建筑更加沒人談?wù)摿恕?/p>
從去年開始，在官方引導(dǎo)和企業(yè)的競爭需求下，新一代好房子再次開始追求建筑本體的綠色低碳和環(huán)境健康。
例如，前面提到的華發(fā)「四化十五優(yōu)」體系，就包括了大量綠色低碳的設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn)。包括通過綠色環(huán)境規(guī)劃設(shè)計、綠色健康空氣、水及隔音降噪系統(tǒng)的全面實施，使業(yè)主的生活更加綠色健康。
綠城則以“健康”為核心，融入了大量綠色建筑的設(shè)計和建造要素。包括高品質(zhì)圍護(hù)系統(tǒng)、高性能外窗系統(tǒng)、適恒空調(diào)系統(tǒng)、聲音控制系統(tǒng)、自然生態(tài)系統(tǒng)、綠色材料系統(tǒng)等6大健康系統(tǒng)。打造有綠城特色的“健康宅”產(chǎn)品。
不得不說，目前以頭部房企的代表的行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，正在快速提高。
設(shè)計理念全面升級產(chǎn)品形態(tài)更靈活
在房企新的產(chǎn)品理念指導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)，也逐漸開始呈現(xiàn)出新的設(shè)計特點。
一、從建筑視野，到城市視野
過去大家買房，更多關(guān)注的是建筑本身，但現(xiàn)在隨著人們對社區(qū)生活的期待越來越高，社區(qū)與城市界面的融合與功能利用，成為了規(guī)劃設(shè)計的重要考量。
首先，是局部紅線退讓，打造更多公共空間。
例如，華潤置地就認(rèn)為，拿到一塊地，不能只是簡單的強排、算貨值，而應(yīng)該對周邊整體居住環(huán)境和城市功能進(jìn)行綜合思考，提出公共價值最大化的方案。
去年華潤置地在上海的幾個明星項目，基本上都做了紅線的局部主動退讓。
例如，中環(huán)置地中心項目將南面連接市政公園的1KM的沿街面，打造成了“潤系”景觀水岸。一方面，主動將紅線向后退讓，騰出空間來打造街角花園；另一方面，還自行出資，將市政道路旁的160棵行道樹，和地面鋪磚，全部進(jìn)行了替換。
將打造的范圍從紅線內(nèi)，拓展到城市銜接面，對整個街區(qū)，都進(jìn)行了一次景觀升級。
上海萬科首個“拾”系作品朗拾花語中，為了充分利用貫穿項目的T字型水系，則在社區(qū)邊界處，通過局部內(nèi)退的方式，退讓出更多城市公共空間，沿河岸打開視野面，并將部分空間用于營造轉(zhuǎn)角廣場、口袋公園。
不僅放大了水系景觀優(yōu)勢，也為城市居民提供了更多的公園放松空間。
其次，打造更多便民空間，放大公共性。
除了退讓出更多的公共空間，一些房企，甚至還會在大型項目，打造更多的公共配套，來提升項目的公共性。
例如華潤置地上海南翔項目，就打造了大量的“便民格子”，提供運動、咖啡、寵物相關(guān)的輕運營服務(wù)。通過這些空間的打造，創(chuàng)造顆粒度更細(xì)膩的城市生活體驗。
目前，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)具備這樣一種理念，那就是，不應(yīng)該用圍墻來割裂城市空間，讓城市街道變得單調(diào)乏味。而是在項目規(guī)劃階段，對紅線內(nèi)外進(jìn)行整盤考量，為業(yè)主提供層次更豐富的生活方式，有機地融入城市生活之中。
也就是萬科所說的，“從建筑視野，到城市視野”。
畢竟，業(yè)主不是與世隔絕地生活在圍墻里，舒適、多元、豐富的街區(qū)帶來的煙火氣，才能夠讓居住更幸福。
二、戶型設(shè)計，不斷突破瓶頸
在住建部長所表述的好房子標(biāo)準(zhǔn)中，還明確提到要“引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計好的戶型”。
其實，房企在戶型上的競爭，早就已經(jīng)“卷”麻了。但是，隨著去年下半年開始多個城市放松設(shè)計規(guī)范，給房企戶型創(chuàng)新又打開了空間。
首先，是“四代宅”的大爆發(fā)。
這之前明源君在《2024年，第四代住宅徹底起飛》和《真不敢想，零公攤時代真的來了》中，給大家詳細(xì)介紹過目前四代宅在戶型設(shè)計上的創(chuàng)新進(jìn)展。
當(dāng)然，也有一些房企在四代宅的探索上，繼續(xù)做加法。例如，四代宅＋低空經(jīng)濟。
華發(fā)設(shè)計的環(huán)繞式、無干擾、三層錯層的四代宅，為每戶配備30㎡帶無人機停機坪的超大露臺，同時還能擁有三面采光的270°環(huán)幕客廳，對居住場景的想象越來越大膽。
其次，是戶型的可成長性，重新被重視起來。
例如，綠城的“生命宅”，就在結(jié)構(gòu)上突破了高層住宅剪力墻較多的局限性，讓室內(nèi)空間盡量無墻少梁，賦予空間50%靈活度，可以為業(yè)主提供按需定制的空間布局，輕松實現(xiàn)LDKB一體化、雙子房、雙鑰匙等個性化空間結(jié)構(gòu)。
同時，綠城“生命宅”，還可以為餐廚、陽臺、衛(wèi)生間、玄關(guān)等空間提供13個功能模塊，這些部品可以實現(xiàn)功能集成化、可升級、易煥新。從而滿足家庭成長不同階段的空間需求。
華潤置地也同樣在戶型可成長性上，做出了一些創(chuàng)新。例如，華潤置地在深圳的項目做出了69㎡的三代居。在空間功能集成、創(chuàng)新收納、靈活改造方面，都做到了極致。
另外，公區(qū)品質(zhì)升級，也成為大趨勢。
在產(chǎn)品設(shè)計越來越卷的背景下，房企的品質(zhì)升級重心，已經(jīng)從戶內(nèi)開始向公區(qū)蔓延。
例如，前幾年還不常見的「花園式全明電梯廳」，也就是入戶光廳，現(xiàn)在在部分城市已經(jīng)基本上成為“卷王”戶型標(biāo)配了。
例如成都龍湖三千云錦143㎡的戶型，擁有13㎡獨立花園入戶前廳，電梯門一開，就是全景景觀?？梢苑N花種草，收納、玩耍，空間的場景承載力極強。
這些設(shè)計亮點，讓戶型的改善屬性更加具體和豐滿。除此之外，社區(qū)會所、功能性園林景觀，也都是開發(fā)商目前在瘋狂“卷”的方向。
不得不說，行情倒逼下，行業(yè)正在收獲一次產(chǎn)品全方位的創(chuàng)新大爆發(fā)，這可能是“塞翁失馬”式的一次意外收獲。
三、從標(biāo)準(zhǔn)化，到非標(biāo)準(zhǔn)化
上半年，明源君在《地產(chǎn)行業(yè)，熟悉的時代又回來了》中說過，目前頭部房企還有一個產(chǎn)品趨勢，就是：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)刻，部分讓位于定制化設(shè)計了。
例如，華潤置地在上海的不少項目，都增加了定制化的細(xì)節(jié)，在強調(diào)項目的審美風(fēng)格。例如定制公區(qū)的景觀地面、種植池、水池都定制成弧形設(shè)計，匹配項目整體的設(shè)計風(fēng)格。室內(nèi)的裝修部品材料，例如仿古水龍頭等，也統(tǒng)一進(jìn)行了大量風(fēng)格化的定制。
綠城的“生命宅”則為同一戶型提供多種格局可選套餐，實現(xiàn)了戶型定制，滿足客戶家庭差異化的需求。
并且還能提供后加裝服務(wù)，通過“5+1加裝包”（顏值、收納、電器、智能、軟裝包+定制包）為業(yè)主隨心定制室內(nèi)裝修。
從標(biāo)準(zhǔn)化，到定制化，根本上是從過去的“效率至上主義”，轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕翱蛻粜枨笾辽现髁x”。顯然，這種思路更加符合如今供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大趨勢。
目前這一輪圍繞「好房子」展開的產(chǎn)品體系更新潮，其實是遭遇發(fā)展危機后，房企們開始主動思考，住房短缺時代結(jié)束后，未來到底需要什么樣的居住產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略能夠穿越周期？
頭部房企們，都已經(jīng)在答題。而最終，市場會給出答案。
文章為作者獨立觀點，不代表炒股配資公司觀點
